Многие думают, что доля недвижимости не дает никаких прав владельцу. Но по закону распоряжаться долей можно так же, как и целой квартирой — в том числе покупать или продавать. В статье расскажем, как это сделать.
Что такое доля в квартире
Гражданский кодекс РФ различает два вида общей жилой собственности: совместную и долевую. Совместная возникает, например, если супруги купили квартиру в браке и не планируют ее делить. В этом случае собственники распоряжаются недвижимостью совместно. Долевая собственность предполагает, что у каждого владельца есть выделенная ему часть квартиры. Собственник имеет право продать, подарить или завещать долю по своему желанию.Доля в квартире бывает идеальной и реальной. Идеальная доля означает, что собственник владеет дробью от целого. Например, в семье из пяти человек каждый обладает одной пятой частью квартиры. В квартире все общее: кухня, санузел, спальня. Реальная доля подразумевает, что собственник владеет отдельным жилым помещением внутри квартиры — спальней или гостиной. Кухня, санузел, коридор и балкон остаются в общем пользовании. Чтобы единолично пользоваться жилым помещением, нужно заключить соглашение с совладельцами. Чаще всего встречаются идеальные доли. Каждый совладелец обладает равной долей в квартире или доме, а пользуются имуществом все вместе. Чтобы узнать размер своей доли, закажите выписку из ЕГРН на Госуслугах или в МФЦ.
В моей семье из четырех человек изначально все владели идеальными долями по ¼ квартиры. Затем родители передали свои доли через договор дарения второму ребенку, и теперь он владеет ¾Встречаются также микродоли — незначительная часть собственности. Это значит, что во владении у собственника очень мало квадратных метров — например, 1/100 часть в квартире 45 м². Иногда собственники продавали по 1/20 части своей квартиры, чтобы покупатель мог получить постоянную регистрацию в городе. Сейчас так делать нельзя. 1 сентября 2022 года вступили в силу поправки к ст. 30 Жилищного кодекса РФ. Согласно им, теперь нельзя проводить сделки с недвижимостью, если в результате новый собственник получит менее 6 м² общей площади. Поправки касаются только сделок после 1 сентября 2022 — если вы ранее владели 1/100 долей, ее не отберут.В каких случаях поправка не действует:
- Если жилье купили за счет материнского капитала — тогда всем членам семьи по закону выделяется доля. Размер доли не установлен — родители могут выделить ребенку 1/50 в квартире площадью 50 м².
- Если в право наследования вступили одновременно несколько собственников. Например, квартиру дедушки площадью 30 м² унаследовали 10 внуков.
- Если квартиру приватизировали на нескольких человек. Совладелец вступает в законное право владения долей менее 6 м² аналогично праву наследования.
Как продать долю другому собственнику
По закону совладельцы долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли. Продавец обязан в письменной форме известить их о намерении продать долю, указать цену, порядок расчета и срок передачи права собственности. Нельзя отправить одно извещение на всех, даже если собственники проживают по одному адресу. Лучше всего уведомить собственников почтой — с описью вложения и уведомлением о вручении для каждого совладельца. Если в течение 30 дней никто из совладельцев не захочет выкупить долю, ее можно продать третьему лицу.
Образец извещения о преимущественном праве покупки доли (Источник — справочно-правовая система «Гарант»)Если не хотите пользоваться почтой, поручите нотариусу передать извещения другим собственникам. Стоимость услуги зависит от региона. В Казани цена составляет 2 220 ₽, в Москве — 2 600 ₽, в Новосибирске — 3 813 ₽. Когда другой долевой собственник согласится выкупить вашу долю, начинайте оформление сделки. Что нужно сделать:
- Составить договор купли-продажи (КП). Форма не отличается от обычного договора КП при продаже квартиры целиком. Дополнительно нужно указать судьбу имущества внутри квартиры: оно входит в стоимость или приобретается отдельно.
- Заверить сделку у нотариуса. По закону это обязательный пункт, кроме случаев, когда собственников всего двое, и один продает долю другому.
- Дождаться регистрации сделки в Росреестре. Если поручаете нотариусу, то регистрация пройдет в течение трех рабочих дней. Если подадите заявление самостоятельно через МФЦ — в течение девяти рабочих дней.
Как продать долю третьему лицу
Если другие собственники не захотели выкупить вашу долю, вы можете продать ее третьим лицам. Для этого нужно дождаться ответа от других собственников в течение 30 дней, либо попросить написать нотариально заверенный отказ от покупки, чтобы начать продажу быстрее. Отсутствие ответа означает отказ от приоритетного права покупки. Нельзя продавать долю другим покупателям по цене выше или ниже той, что вы указывали для совладельцев — об этом говорится в ст. 250 Гражданского кодекса. Когда найдете покупателя, действуйте по тем же пунктам, что и в предыдущем разделе. Сначала составьте договор, потом заверьте сделку у нотариуса и передайте сведения в Росреестр.
Образец договора купли-продажи доли в квартире (Источник — Циан)Что указать в договоре, помимо цены и адреса объекта:
- список остальных участников долевого имущества;
- список лиц, имеющих право проживать в квартире;
- наличие обременения на долю.
Если доля — часть ипотечной квартиры, то продавать ее можно только с согласия банка.Налог с продажи доли равен обычному НДФЛ от продажи имущества — 13%. Однако продавец освобождается от уплаты, если:
- владел долей не менее пяти лет;
- он ребенок до 18 лет;
- получил долю в наследство и владел ей не менее трех лет;
- он родитель двух несовершеннолетних детей.
Как продать долю, если собственник — несовершеннолетний
Сделки с недвижимостью, принадлежащей несовершеннолетним, регулируются ст. 37 Гражданского кодекса РФ. Родитель, опекун или попечитель не может продавать имущество ребенка без согласия органов опеки по месту проживания. Чтобы получить согласие, нужно подать заявление в МФЦ. В нем следует указать, что родитель обязуется соблюдать права и интересы несовершеннолетнего
Екатерина Маркелова,
юрист«Органы опеки и попечительства проверяют действительную рыночную стоимость доли и выясняют, в каких условиях будет жить ребенок. Ведомство должно убедиться, что взамен продаваемой доли ребенок получит аналогичное имущество — например, долю не меньшей площади в новой квартире. В некоторых случаях органы опеки разрешают перевести деньги на специальный банковский счет. Это происходит, если у ребенка есть еще одна доля в другой квартире или если семья переезжает в другой регион».Что приложить к заявлению:
- оригиналы паспортов всех родителей, опекунов или законных представителей;
- свидетельство о рождении или решение суда об опеке;
- проект договора купли-продажи;
- доказательства, что имущественные права и жилищные условия ребенка не ухудшатся.
Если родители развелись, но сохранили родительские права, — оба должны подписать заявление. Это требование касается и детей в возрасте от 14 до 18 лет.Опека рассматривает заявление в течение 15 календарных дней. Ответ приходит в письменной форме. Отказ должен сопровождаться мотивировочной частью. Решение можно оспорить в суде.Если органы опеки согласовали продажу доли ребенка, можно оформлять сделку по прежним шагам. Детям до 14 лет не нужно участвовать в оформлении документов. После 14 лет дети подписывают договор купли-продажи в присутствии опекунов или родителей.Если нужно продать квартиру с долями несовершеннолетних целиком, условия будут аналогичными.
Как продать долю без согласия других собственников
Получать согласие на продажу доли от других долевых собственников не обязательно. А вот действовать без уведомления запрещено законом. Если совладельцы — ваши родственники, попробуйте договориться с ними устно. Предложите выкупить вашу долю. Не получилось договориться на ваших условиях — обратитесь к нотариусу. Отправьте письменные извещения и ждите официальных ответов.Если собственник продал долю третьему лицу, совладельцы могут попытаться оспорить эту сделку. В суде им нужно доказать, что не получали письменного уведомления и не могли воспользоваться правом преимущественной покупки. Только тогда сделку признают недействительной. Если продавец действовал в рамках закона и ничего не нарушил — суд отклонит иск.