Заключая договор долевого строительства, дольщики фактически финансируют строительство дома, и после его окончания имеют право на получение в нем квартир. Однако иногда денег на строительство не хватает, застройщика признают банкротом, и стройку останавливают.Если дом почти готов, его может достроить другая компания. Но, чтобы получить в нем квартиру, дольщик должен успеть вступить в Реестр требований. Если этого не сделать, право на жилье будет утрачено. В статье дадим инструкцию, как действовать при банкротстве застройщика, чтобы получить квартиру.
Как узнать о проблемах со строительством дома
В моей практике были случаи, когда о банкротстве застройщика люди узнавали спустя год после начала процедуры и теряли право на жилье, поэтому, если строительство дома по каким-то причинам остановилось, стоит проверить, не обанкротилась ли компания.Зайти в группу будущего дома в соцсетях или мессенджерах — обычно их создают активные дольщики и выкладывают там фото процесса строительства и информацию от застройщика. Если строительство дома приостановлено, на площадке нет техники и рабочих — можно предположить, что дело идет к банкротству. Мониторить застройщика и свой дом на сайте «ДОМ.РФ». Раз в квартал застройщик обязан загружать туда бухгалтерскую отчетность и обновлять результаты строительства в проектной декларации, раз в месяц — загружать фотографии со строительной площадки. Иначе ему грозит штраф. Если информация на сайте давно не обновлялась, скорее всего, стройка заморожена.
Так выглядят фотоотчеты на сайте (Источник: https://xn--d1aqf.xn--p1ai/)Зайти в в картотеку арбитражных дел Арбитражного суда региона, в котором зарегистрирована организация. Сведения о банкротстве публикуют в его картотеке: найти дело можно по названию или ИНН застройщика — он есть в договоре долевого строительства (ДДУ).
Банкротные дела отмечены красной буквой «Б», название застройщика должно быть в столбце «ответчик». (Источник: https://kad.arbitr.ru/)Также информация о банкротстве появится на сайте единого реестра сведений о банкротстве ЕФРСБ, найти застройщика можно по ИНН. Там же можно отслеживать ход процедуры банкротства.
Так выглядит карточка компании-банкрота. (Источник: https://old.bankrot.fedresurs.ru/)
Кто решает, достроят ли дом после банкротства застройщика
Решение о продолжении строительства принимает Фонд развития территорий — государственная компания, которая регулирует отношения в сфере строительства и капитального ремонта. Вынесение решения может занять несколько лет.Для достройки дома Фонд может привлечь инвесторов или передать его другому застройщику. Обычно строительство продолжают, если дом почти достроен, и в нем много непроданных квартир, который новый застройщик сможет продать после завершения строительства. На основании заявления от нового застройщика Арбитражный суд вынесет решение о передаче ему дома. После этого новый застройщик сможет продолжить строительство.
Так выглядит определение суда. (Источник: https://ras.arbitr.ru/)Если дом решили не достраивать, то дольщикам выплатят компенсацию. Кроме того, дольщики могут сами отказаться от жилья в пользу денег.
Как получить жилье после банкротства застройщика
При банкротстве руководитель компании-застройщика лишается своих полномочий, и вместо него суд назначает временного руководителя — конкурсного управляющего. Управляющий внесет данные дольщиков в Реестр требований участников долевого строительства (РТУС). РТУС содержит:
- ФИО;
- паспортные данные;
- номер и дата заключения ДДУ;
- сведения о площади и расположении будущей квартиры;
- стоимость квартиры;
- фактически внесенную сумму.
Список дольщиков и сведения о квартирах управляющему предоставляет Росреестр, сведения об оплате договора — банк и бывший руководитель застройщика. Если факт полной оплаты будущей квартиры подтверждается выпиской из банка или документами застройщика, управляющий внесет договор в таблицу как оплаченный. Если документов не хватает, то договор дольщика отметят частично или полностью неоплаченным. Управляющий пришлет каждому дольщику выписку из РТУСа по адресу, указанному в ДДУ. Если она не пришла, или нужно получить письмо на другой адрес, можно связаться с управляющим лично: его контакты есть в сообщении о признании застройщика банкротом на ЕФРСБ.
Управляющий должен ответить на письмо в течение 30 дней. (Источник: https://bankrot.fedresurs.ru/)
Если требование в выписке отмечено частично или полностью неоплаченным, нужно обратиться в Арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве в течение 15 дней с даты получения выписки, и принести документы, подтверждающие оплату.
Следить за делом можно на сайте ЕФРСБ: там управляющий должен размещать все сведения о ходе процедуры. Без юридического образования вникнуть в суть работы управляющего сложно, однако если дело давно не обновлялось, значит, он вообще не ведет работу. В этом случае можно нанять юриста и написать жалобу на управляющего в суд и Управление Росреестра, это стоит от 15 тыс. ₽. Чтобы сэкономить, лучше подавать коллективную жалобу от нескольких дольщиков. Для информирования дольщиков управляющий может завести группу в соцсетях или мессенджере — ее можно найти по названию застройщика. Если она есть, стоит на нее подписаться.Права собственности на готовые квартиры передают дольщикам на основании определения суда. Чтобы управляющий мог попросить суд о его вынесении, он должен провести собрание дольщиков. Собрания проводят в отношении каждого дома и корпуса, на повестке вопрос «о погашении требований участников строительства путем передачи жилых помещений участникам строительства». Собрание будет считаться состоявшимся только если на него явится не менее 60% дольщиков этого дома.
Сообщение из группы для дольщиков, которую создал управляющий. (Источник: https://vk.com/petrostroy_bust)После того, как суд вынесет определение о передаче квартир, управляющий сдаст его копию с гербовой печатью в МФЦ, документ зарегистрируют, и права на все последующие квартиры будут регистрироваться в общем порядке, как у любого другого застройщика. Требования о передаче дольщикам машиномест и кладовок рассматриваются в том же порядке, что и требования о передаче квартир. Но если нежилое помещение больше 7 кв.м., получить его нельзя, — можно только вернуть взнос, который за него уплачен. К машиноместам это правило не относится.
Пример
А. заключил договор долевого строительства с АО «Новая Скандинавия». По нему он должен был получить две квартиры и две стоянки-гаража площадью 13.9 кв.м каждая. Когда застройщика признали банкротом, требования о передаче машиномест суд трансформировал в денежные, так как их площадь превышала 7 кв.м. Но Верховный суд отменил определение суда первой инстанции, указав на то, что следует отличать машиноместо от нежилого помещения, и что закон ограничений площади машиномест не содержит.
Закон не регламентирует сроки строительства домов, и после банкротства застройщика вынесение решения о продолжении строительства и сама стройка могут занять годы. Ниже два примера банкротства крупных застройщиков Ленобласти.
С момента банкротства застройщика прошло 5 лет, дом еще не достроен
В июне 2018 года дольщик обратился с заявлением о банкротстве ООО «ЛенОблСтрой», банкротом компанию признали в ноябре 2019 года. Новому застройщику — ООО «Мавис-Строй» — дом передали в ноябре 2021 года. Согласно сведениям с официальной страницы нового застройщика, в сентябре 2024 года рабочие заканчивают устройство кровли и окон и монтируют коммуникации. Сдать дом планируют в марте 2026 года.
Часть домов сдали через 3 года после банкротства застройщика, остальные решили не достраивать
ООО «Петрострой» признали банкротом в июле 2022 года. Часть объектов достроило АНО «ДКРТ» с привлечением инвестиций, ключи дольщикам выдавали в два этапа: в феврале 2024 года и летом 2024 года. Остальные дома решили не достраивать, и вместо квартир дольщики получат компенсацию.
Очень часто лучшим решением будет не ждать окончания строительства дома, а вернуть деньги: о том, как это сделать, расскажем в следующей статье.Кредитная карта Ак Барс Банка — всегда под рукой для любых трат115 дней без процентов, бесплатное снятие наличных и кешбэк за покупкиПодробнее
