Источник: www.ru.freepik.com
Основная масса расчетов при купле-продаже недвижимости проводится в безналичной форме, а для безопасности сделки обычно используют банковский аккредитив: он выполняет функцию виртуальной ячейки для хранения денег. В статье расскажем, как работает этот финансовый инструмент, и как им грамотно пользоваться.
Что такое банковский аккредитив
Аккредитив – это специальный счет в банке для временного хранения денег. Чаще всего его открывают для сделок купли-продажи недвижимости. Покупатель вносит деньги на аккредитив, а банк переводит их продавцу после выполнения условий договора. Таким образом обе стороны могут не переживать из-за возможного обмана: например, что продавец заберет деньги и не передаст покупателю право собственности на квартиру.Также аккредитив используют при передаче залога или обеспечительного платежа. Сделки с его использованием регулируют ГК РФ и нормативы Центробанка. Аккредитивы не включены в государственную систему страхования вкладов, поэтому для его открытия нужно выбирать надежный банк с минимальным риском банкротства и отзыва лицензии. Плюсы аккредитива:
- защита от обмана: если, например, появится родственник, претендующий на квартиру, продавец не получит деньги;
- фиксированная оплата: клиент платит только за открытие аккредитива – обычно это процент от суммы сделки, но не за пользование счетом;
- информация о движении денег доступна всем участникам сделки.
Если сделку купли-продажи признают недействительной, с банка нельзя будет взыскать деньги за открытие аккредитива.
Виды аккредитивов
Отзывной: банк может отменить его в любой момент по поручению покупателя и без уведомления продавца.Безотзывной. Покупатель не может снять деньги со счета до исполнения сделки, отменить или изменить аккредитив без согласия продавца. В сделках купли-продажи недвижимости чаще всего используют этот вид аккредитивов: он гарантирует выполнение условий обеим сторонам. Аккредитив по умолчанию считается безотзывным, если в договоре не прописано, что он отзывной. Акцептный (подтвержденный). Банк, который выпустил аккредитив, может перевести деньги в банк, в котором у продавца есть счет. Для этого нужно согласие покупателя на перевод: оно и будет подтверждением аккредитива. Например, если продавец живет в другом регионе и пользуется услугами местного банка, ему удобно получить деньги именно там.Безакцептный (неподтвержденный). Согласие покупателя на перевод денег продавцу не нужно: банк переведет их, когда продавец предоставит документы, подтверждающие выполнение условий договора.Переводной. Позволяет переводить деньги по сделке третьему лицу: для этого покупатель должен написать в банк заявление и указать, кто получит деньги по аккредитиву. Переводной аккредитив можно использовать при встречных сделках. По непереводному аккредитиву деньги по сделке сможет получить только продавец. Покрытый (депонированный). Банк перечислит деньги на аккредитивный счет в банк-исполнитель продавца, и тот откроет к ним доступ после выполнения условий сделки.Непокрытый. Банк предоставляет покупателю кредит, а продавцу переводит сразу всю сумму при выполнении условий договора. При заключении договора на открытие непокрытого аккредитива, срок и процентную ставку по кредиту устанавливают в индивидуальном порядке. В договоре будут прописаны условия и срок предоставления клиенту денег в долг. Для этого покупатель должен предоставить залог, например, другую недвижимость или автомобиль.Для сделок с недвижимостью чаще всего используют безотзывной аккредитив.
Как использовать аккредитив при покупке недвижимости
В сделках с использованием аккредитива участвуют:
- покупатель;
- продавец;
- банк-эмитент, в котором открывают аккредитив;
- исполняющий банк, через который продавец получит деньги: им может быть банк-эмитент или другой любой банк, в котором у продавца есть счет., но чаще всего банк-эмитент и исполняющий банк один и тот же.
Ниже по шагам расскажем, как проходят такие сделки. Подписание договора купли-продажи недвижимости. Для открытия аккредитива нужно основание: при сделках с недвижимостью им выступает предварительный договор купли-продажи квартиры. В нем должно быть указано, что покупатель передаст деньги за квартиру продавцу через специальный счет при выполнении определенных условий. Оформление заявления на аккредитив. Обычно заявление на открытие аккредитивного счета пишет покупатель, но по договоренности сторон это может сделать и продавец. В нем прописывают условия, при выполнении которых продавец или его доверенное лицо получит доступ к деньгам. Открытие счета. На него покупатель переводит или вносит наличными деньги: они будут храниться там до выполнения условий сделки. Комиссию банка также прописывают в договоре. Оплачивает услуги банка-эмитента обычно покупатель, но это может сделать и продавец, в зависимости от договоренностей. Проверка документов по сделке. Нужно предоставить в банк документ о праве собственности: выписку ЕГРН. В течение одного рабочего дня банк проводит проверку документов и если все в порядке, переводит деньги с аккредитива на расчетный счет продавца.Срок действия аккредитива не регулируется законом, банки устанавливают его самостоятельно. В него закладывают время на исполнение обязательств, сбор и проверку документов. Обычно срок действия аккредитива составляет от 30 до 60 дней. Если за это время продавец не предоставил документы о вступлении покупателя в право собственности, банк закроет счет и вернет деньги покупателю.При необходимости можно написать заявление в банк и продлить срок действия аккредитива.
Как оформить договор аккредитива
Стандартной формы для договора об открытии аккредитива нет: каждый банк использует свой шаблон. Законом установлена только обязательная информация, которая должна быть в договоре:
- номер и дата аккредитива;
- сумма аккредитива;
- реквизиты плательщика;
- реквизиты получателя средств;
- реквизиты банка-эмитента;
- реквизиты исполняющего банка;
- вид аккредитива;
- срок действия аккредитива;
- способ исполнения аккредитива;
- документы к аккредитиву и требования к ним;
- назначение платежа;
- срок предоставления документов по аккредитиву;
- необходимость подтверждения аккредитива;
- порядок оплаты и размер комиссии банка.
Оформление аккредитива можно доверить специалистам Ак Барс Банка. На сайте есть шаблон заявления на открытие аккредитива.
Сотрудники банка рассмотрят заявку в течение одного дняЕсли Ак Барс банк при сделке будет и эмитентом, и исполняющим банком – комиссия за услуги составит 0,15% от суммы аккредитива: от 2 тыс. ₽ до 15 тыс. ₽. Если банк выступает только эмитентом, комиссия составит от 5 тыс. ₽ до 50 тыс. ₽. При использовании аккредитива для ипотеки, Ак Барс банк может предложить фиксированную цену на открытие аккредитива, вне зависимости от стоимости квартиры.Оформление договора обойдется в 300 ₽. Все комиссии за операции по аккредитивному счету можно посмотреть на сайте Ак Барс банка.
Чем аккредитив отличается от банковской ячейки
Аккредитив предназначен только для безналичных расчетов, а банковская ячейка – для передачи денег или ценностей. При заключении договора с использованием аккредитива, банк несет полную ответственность за деньги клиентов на счете. При открытии банковской ячейки, банки обычно заключают договор только на предоставление сейфа: клиент получает полную конфиденциальность, а банк ничего не проверяет и не контролирует, но и ответственность за сохранность ценностей не несет.
Пример
Стороны заключили договор купли-продажи квартиры и договорились передать деньги через банковскую ячейку. В договоре аренды банковской ячейки прописали, что продавец получит к ней доступ после того, как покупатель принесет в банк выписку из ЕГРН.
Когда продавец пришел за деньгами, банковская ячейка оказалась пустой. Сотрудники службы безопасности банка предоставили видеозаписи, подтверждающие, что посторонние люди не открывали ячейку. Поскольку банк не несет ответственности за ее содержимое, продавцу пришлось обращаться в полицию с заявлением о мошенничестве со стороны покупателя.
Если бы вместо ячейки стороны выбрали аккредитив, продавец гарантированно бы получил деньги от банка: он отвечает за сохранность средств на счетах клиентов.
Аккредитив – удобная и безопасная форма расчетов при заключении сделок с недвижимостью. Главное — четко прописать в договоре все условия выполнения сделки. Например, указать, что квартира не передается в залог. Если это не указано в договоре, то банк не переведет деньги до внесения исправлений: придется заключать дополнительное соглашение к договору или отправлять заявление в ЕГРН для исправления технической ошибки.
